«Comprei há anos só com um papel assinado»
Uma compra de imóvel sem escritura nem documento autenticado é nula, mas a posse que começou aí pode contar para a usucapião. Sem registo, o prazo é de 15 ou 20 anos, conforme haja ou não boa fé.
Usucapião · Lisboa
Usa a casa ou o terreno há anos, mas não está em seu nome?
Quem usa um imóvel como dono, à vista de todos e sem oposição, durante o tempo fixado na lei, pode adquiri-lo por usucapião. Na consulta vemos há quanto tempo e como o usa, e qual o caminho para o registar.
Os processos de usucapião são acompanhados pelo Dr. Ricardo Ribeiro Santos, sócio fundador, com mais de 20 anos de advocacia.
- 4,852 avaliações no Google
- Resposta em 24h úteis
- No escritório ou por videochamada
Casos frequentes
Reconhece-se nalguma destas situações?
Muitos casos de usucapião começam numa compra de palavra, numa herança nunca partilhada ou num terreno que a família sempre cultivou.
«O terreno era dos meus avós e nunca foi partilhado»
Numa herança por partilhar, os herdeiros são donos em conjunto. Um deles só pode invocar usucapião contra os outros se tiver passado a agir como único dono, de forma que eles o soubessem.
«Pago o IMI há décadas»
Pagar o IMI e ter a caderneta em seu nome ajuda a provar a posse, mas sozinho não chega. Conta sobretudo o uso à vista de todos: habitar, cultivar, fazer obras, arrendar.
«Vivo na casa como inquilino há muitos anos»
O inquilino, tal como quem usa uma casa emprestada, não possui em nome próprio. Por isso não adquire por usucapião, por mais anos que passem, salvo se se tiver oposto ao dono e passado a agir como tal.
«O vizinho diz que a estrema é outra»
A usucapião pode abranger uma faixa de terreno usada há muitos anos. Muitas vezes resolve-se por acordo e retificação das áreas; sem acordo, segue para uma ação de demarcação ou de reivindicação.
«Quero registar a casa em meu nome»
O caminho habitual é a escritura de justificação no notário ou o processo de justificação na conservatória do registo predial, com testemunhas. Quando alguém se opõe, a questão decide-se em tribunal.
Antes da justificação
Três erros que põem a usucapião em causa
Contar mal o tempo de posse
O prazo depende de haver título, registo e boa fé, e pode ser interrompido. Avançar antes de o prazo estar cumprido deixa a justificação exposta a impugnação.
Testemunhas que não conhecem os factos
A escritura de justificação assenta em declarações de três pessoas sobre factos concretos. Declarações falsas são crime, e a escritura pode ser impugnada por quem se sinta prejudicado.
Terreno dividido sem licença
Quando o terreno foi dividido sem licença de loteamento ou abaixo da área mínima dos prédios rústicos, a usucapião pode esbarrar nessas regras. É um ponto a analisar antes de qualquer escritura.
Como tratamos a sua usucapião
Da história do imóvel ao registo em seu nome
- 01
Consulta inicial
Ouvimos a história do imóvel e vemos os papéis que existem: recibos, caderneta, contratos, fotografias antigas.
- 02
Levantamento do imóvel
Pedimos as certidões predial e matricial e confirmamos se o imóvel está descrito e em nome de quem.
- 03
Justificação
Preparamos a escritura de justificação ou o processo na conservatória, com as testemunhas e a publicação exigidas.
- 04
Registo ou tribunal
Tratamos do registo em seu nome ou, havendo oposição, da ação de reconhecimento em tribunal.
Porquê a Ribesa
Quem acompanha o seu processo
Heranças e imóveis no centro do trabalho
O Dr. Ricardo Ribeiro Santos advoga há mais de 20 anos e hoje trabalha sobretudo em heranças, partilhas e imobiliário. A usucapião cruza-se muitas vezes com heranças nunca partilhadas.
O terreno pode ficar longe de Lisboa
As consultas fazem-se no escritório do Campo Pequeno ou por videochamada, com clientes de todo o país. Respondemos ao pedido em 24 horas úteis.
Um só advogado até ao registo
O mesmo advogado acompanha a justificação e o registo, com os outros sócios quando o caso toca partilhas, família ou uma empresa.
Honestidade sobre o resultado
Se o tempo ou a prova ainda não chegam, dizemos-lho na consulta. A lei não permite a um advogado prometer que uma justificação não será impugnada nem como acaba um processo.
A opinião de quem já nos procurou
4,8/ 5
52 avaliações no Google (setembro de 2026)
Tive um problema em meu arrendamento e busquei a ajuda da Ribesa Advogados, fui atendido com excelência, pontuais, tiraram todas as duvidas possíveis e me deram a melhor direção para o meu…
Menez B.Nota Excelente. Escritório moderno, equipa simpática. Óptimo aconselhamento na área de família. Todo o meu processo foi conduzido pela Dra. Sara Santos, muito profissional, que sempre…
Filipa R.Fui atendida pela Dr Sara, e enalteço seu profissionalismo, sempre pronta a responder a questões relacionadas com regulação do poder parental, e sempre disponivel para me atender.
Carmen C.Excelentes profissionais, confiança e total transparência. Sempre presentes e disponíveis no acompanhamento ao longo de todo o processo e em todos os esclarecimentos.
Sofia O.
Profissionalismo alicerçado com uma boa dose de respeito pelos conflitos pessoais dos seus clientes. Informação sempre cabal e ao dispor de quem os procura.
Paulo C.
Profissionais de excelência, pela sua ética profissional, competência e confiança transmitida. Recomendo todos os serviços prestados pela Ribesa Advogados.
Mariana C.
Fiquei muito satisfeito com o excelente serviço prestado pela equipa. Ótimos profissionais, confiáveis, competentes e sempre ao dispor para ajudar.
Vitor C.
Estou bastante satisfeito com o trabalho realizado. Serviço de qualidade! Equipa competente e sempre disponível durante todo o processo.
João C.Empresa com excelentes profissionais e 100% confiável. Sempre disponíveis para ajudar, acompanhando todo o processo até ao fim!
Tatiana N.
Não sabe se precisa de advogado?Explique-nos o caso. Se não precisar, dizemos-lho.
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O escritório
Av. Júlio Dinis, n.º 2, em Lisboa
Junto ao Campo Pequeno. De segunda a sexta, das 10h às 18h, mediante marcação, no escritório ou por videochamada.
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Conte-nos desde quando usa o imóvel e que papéis tem. Na resposta confirmamos a disponibilidade, o formato da consulta e os documentos a reunir.
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O que nos perguntam sobre usucapião
Se a sua dúvida não estiver aqui, pergunte-a no pedido de consulta.
Marcar consultaQuantos anos são precisos para a usucapião de um imóvel?
Depende. Havendo título registado, 10 anos com boa fé ou 15 sem ela, contados do registo. Havendo registo da mera posse, 5 ou 10 anos. Sem registo, 15 anos com boa fé ou 20 sem ela. Em todos os casos, a posse tem de ser pública e pacífica.
Posso adquirir por usucapião um terreno que é de uma herança?
Só em certas condições. Os herdeiros de uma herança por partilhar são donos em conjunto, e usar o terreno em nome de todos não conta. É preciso que um deles tenha passado a agir como único dono, de forma conhecida dos outros, e que o prazo corra a partir daí.
O que é a escritura de justificação?
É uma escritura feita no notário em que o interessado declara ter adquirido o imóvel por usucapião e três declarantes confirmam os factos. É publicado um extrato e, não havendo impugnação, a escritura serve para registar o imóvel em seu nome.
O dono que está no registo pode contestar?
Pode impugnar a justificação em tribunal, tal como qualquer outra pessoa com interesse. Nessa ação, cabe a quem invoca a usucapião provar a posse e o tempo, por isso a prova deve estar preparada desde o início.
A usucapião serve para legalizar uma construção?
Não. A usucapião dá a propriedade, não a licença. Uma casa adquirida por usucapião pode continuar a precisar de legalização na câmara municipal, e o registo não resolve essa parte.