«Vão pedir-me um sinal»
Na promessa de compra e venda, o dinheiro entregue pelo comprador presume-se sinal. Se o comprador faltar ao negócio, perde-o; se for o vendedor, tem de o devolver em dobro.
Contrato-promessa · Lisboa
Vai assinar um contrato-promessa ou o negócio correu mal?
O contrato-promessa decide o destino do sinal, os prazos e o que acontece se alguém desistir. Revemos o texto antes de assinar ou, se o negócio falhou, dizemos-lhe o que pode exigir.
Os contratos-promessa são acompanhados pelo Dr. Samuel Benjamim, sócio fundador, com mais de 18 anos de advocacia.
- 4,852 avaliações no Google
- Resposta em 24h úteis
- No escritório ou por videochamada
Situações que acompanhamos
Reconhece-se nalguma destas situações?
Quase todos os conflitos sobre um contrato-promessa acabam na mesma pergunta: quem falhou, e o que acontece ao sinal.
«O vendedor quer desistir»
Além do sinal em dobro, o comprador pode pedir ao tribunal que a sentença substitua a escritura. Na promessa de venda de uma casa ou de um apartamento, esse direito não pode ser afastado pelo contrato.
«O comprador não aparece na escritura»
O vendedor deve marcar-lhe por escrito um prazo final. Se esse prazo passar sem resposta, pode dar o contrato por incumprido e ficar com o sinal.
«Já entrei na casa antes da escritura»
Quando o vendedor entrega a casa antes da escritura, o comprador fica com direito de retenção sobre ela pelo que tiver a receber, por exemplo o sinal em dobro, se o vendedor incumprir.
«O banco recusou o empréstimo»
Se o contrato-promessa fizer depender o negócio da aprovação do crédito, o comprador pode desistir sem perder o sinal. Sem essa cláusula, a recusa do banco não é, em regra, motivo para o recuperar.
«As assinaturas não foram reconhecidas»
A promessa de venda de um edifício ou de uma fração exige reconhecimento presencial das assinaturas e certificação da licença. Em regra, só o comprador pode invocar a falta destas formalidades.
No contrato-promessa
Três pontos que decidem quem fica com o sinal
Não fixar prazo para a escritura
Sem data ou prazo definido, e sem dizer quem marca a escritura e como avisa a outra parte, é mais difícil provar quem incumpriu.
Não dizer o que é cada pagamento
Todas as quantias que o comprador entrega presumem-se sinal, incluindo os reforços. Se as partes quiserem outro regime, têm de o escrever no contrato.
Desistir por conta própria
Deixar de pagar um reforço ou faltar à escritura sem justificação pode transformar quem tinha razão em quem incumpriu. Antes de desistir, convém interpelar a outra parte por escrito.
Como tratamos o seu contrato-promessa
Antes de assinar ou depois de o negócio falhar
- 01
Leitura do contrato
Lemos a promessa, os recibos de sinal e as mensagens trocadas sobre a escritura.
- 02
Cláusulas a negociar
Antes de assinar, propomos o prazo da escritura, a condição de crédito e o que acontece se alguém falhar.
- 03
Interpelação da outra parte
Se o negócio encalhou, enviamos a carta com o prazo final que abre caminho ao incumprimento definitivo.
- 04
Acordo ou tribunal
Negociamos a devolução do sinal ou a escritura; sem acordo, pedimos em tribunal o sinal, o dobro ou a execução específica.
Porquê a Ribesa
Quem acompanha o seu contrato
Negociar a saída antes do processo
Grande parte do trabalho do Dr. Samuel Benjamim é negociação. Num contrato-promessa falhado, um acordo sobre o sinal fecha muitas vezes o assunto sem tribunal.
Cobrar o sinal a quem o deve
Em processos executivos, o Dr. Samuel Benjamim já representou credores e devedores. Antes de avançar com uma execução para cobrar o sinal, verifica se há acordo possível.
O mesmo advogado da promessa à escritura
Um só advogado acompanha o caso do início ao fim, com os outros sócios quando a casa vem de uma herança ou o negócio envolve uma empresa.
Honestidade sobre o resultado
Dizemos-lhe na consulta se o contrato e os factos lhe dão razão. Nenhum advogado pode prometer como acaba o litígio, e a lei não permite que o faça.
A opinião de quem já nos procurou
4,8/ 5
52 avaliações no Google (setembro de 2026)
Tive um problema em meu arrendamento e busquei a ajuda da Ribesa Advogados, fui atendido com excelência, pontuais, tiraram todas as duvidas possíveis e me deram a melhor direção para o meu…
Menez B.Nota Excelente. Escritório moderno, equipa simpática. Óptimo aconselhamento na área de família. Todo o meu processo foi conduzido pela Dra. Sara Santos, muito profissional, que sempre…
Filipa R.Fui atendida pela Dr Sara, e enalteço seu profissionalismo, sempre pronta a responder a questões relacionadas com regulação do poder parental, e sempre disponivel para me atender.
Carmen C.Excelentes profissionais, confiança e total transparência. Sempre presentes e disponíveis no acompanhamento ao longo de todo o processo e em todos os esclarecimentos.
Sofia O.
Profissionalismo alicerçado com uma boa dose de respeito pelos conflitos pessoais dos seus clientes. Informação sempre cabal e ao dispor de quem os procura.
Paulo C.
Profissionais de excelência, pela sua ética profissional, competência e confiança transmitida. Recomendo todos os serviços prestados pela Ribesa Advogados.
Mariana C.
Fiquei muito satisfeito com o excelente serviço prestado pela equipa. Ótimos profissionais, confiáveis, competentes e sempre ao dispor para ajudar.
Vitor C.
Estou bastante satisfeito com o trabalho realizado. Serviço de qualidade! Equipa competente e sempre disponível durante todo o processo.
João C.Empresa com excelentes profissionais e 100% confiável. Sempre disponíveis para ajudar, acompanhando todo o processo até ao fim!
Tatiana N.
Não sabe se precisa de advogado?Explique-nos o caso. Se não precisar, dizemos-lho.
Explicar o meu caso
O escritório
Av. Júlio Dinis, n.º 2, em Lisboa
Junto ao Campo Pequeno. De segunda a sexta, das 10h às 18h, mediante marcação, no escritório ou por videochamada.
- Morada
- Av. Júlio Dinis, n.º 2, 2.º Esq.
1050-131 Lisboa - Metro
- Campo Pequeno (linha amarela)Saída Av. da República, lado Av. de Berna
- Estacionamento
- Parque do Campo Pequeno5 minutos a pé
Marcar consulta
Fale connosco antes de assinar ou de dar o negócio por perdido
Diga-nos em que ponto está a promessa: por assinar, com sinal pago ou com a escritura em atraso. Na resposta confirmamos a disponibilidade, o formato da consulta e os documentos a trazer.
- Sigilo profissional desde o primeiro contacto
- Resposta em 24h úteis
Consulta jurídica inicial
90€orientação inicial
- Análise da sua situação e dos documentos
- No escritório ou por videochamada
- O valor do trabalho seguinte é acordado antes de começar
- Sem compromisso de avançar
Como funciona a consulta inicial e quanto custa
Marcar consulta Ligar 21 241 0666Chamada para a rede fixa nacionalPara aprofundar
O que nos perguntam sobre contratos-promessa
Se a sua dúvida não estiver aqui, pergunte-a no pedido de consulta.
Marcar consultaQual a diferença entre sinal e princípio de pagamento?
Na promessa de compra e venda, tudo o que o comprador entrega ao vendedor presume-se sinal, mesmo que o contrato lhe chame antecipação ou princípio de pagamento. A presunção só é afastada se as partes disserem claramente no contrato que aquele valor não tem natureza de sinal.
O vendedor pode vender a casa a outra pessoa depois de assinar comigo?
O contrato-promessa, em regra, só obriga quem o assinou. Se o vendedor vender a um terceiro, o comprador prometido tem direito ao sinal em dobro, mas não fica com a casa. A exceção é a promessa com eficácia real, feita por escritura ou documento particular autenticado e registada.
O contrato-promessa tem de ser feito no notário?
Não. Basta um documento escrito assinado pelas duas partes, com as assinaturas reconhecidas presencialmente quando se trata de um edifício ou de uma fração. Só a promessa com eficácia real exige escritura ou documento particular autenticado, e registo.
O prazo da escritura passou. O contrato caducou?
Não, em regra. A passagem do prazo põe em atraso quem falhou, mas não acaba com o contrato. Para o dar por incumprido, a outra parte costuma ter de marcar um prazo final por escrito, salvo se o contrato disser que, passado aquele prazo, o negócio deixa de interessar.
Posso ceder a minha posição no contrato-promessa a outra pessoa?
Pode, com o consentimento do vendedor, que pode ficar previsto no próprio contrato. A cessão da posição de comprador pode estar sujeita a IMT, e o preço da cessão deve ficar documentado.